村民自建住房原則上不超過三層，通過驗(yàn)收可申請不動產(chǎn)登記，開展閑置住宅盤活利用工作······為規(guī)范農(nóng)村宅基地和自建住房管理，近日，河南省人民政府印發(fā)《河南省農(nóng)村宅基地和村民自建住房管理辦法》（以下簡稱《管理辦法》）。

　　鼓勵丨盤活村中閑置住宅

　　人去樓空，宅院荒蕪。隨著大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村宅基地閑置問題日益突出。

　　農(nóng)業(yè)農(nóng)村部抽樣調(diào)查，2019年全國農(nóng)村宅基地閑置率為18.1%。該數(shù)據(jù)是媒體援引最多的公開數(shù)據(jù)之一。

　　怎樣有效利用農(nóng)村閑置宅基地？許昌市鄢陵縣張橋鎮(zhèn)和寨村做了探索。

鄢陵縣張橋鎮(zhèn)和寨村閑置宅基地改造為菜園。 楊鑫陽/攝影。

　　該村24處空宅荒院，被改造成了大小廣場、村內(nèi)游園、老年活動中心、村史館、果園、菜園等。

　　該村黨委書記裴美蓮說，他們按照抽簽的方式，由群眾來認(rèn)領(lǐng)小菜園。

　　這樣一來，有效破解了環(huán)境衛(wèi)生死角問題，還解決了群眾日常生活用菜需求。

　　和寨村的做法，為閑置宅基地利用提供了一個參考的路徑。

　　《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

焦作市修武縣大南坡村的居民住宅改造為民宿。

　　《管理辦法》指出，在充分尊重村民意愿的前提下，積極穩(wěn)妥開展閑置住宅盤活利用工作。

　　允許村民合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用。

　　同時(shí)，鼓勵各地創(chuàng)新閑置住宅利用模式。村民住宅出租的，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。

　　規(guī)定丨城鎮(zhèn)居民不能到農(nóng)村買房

　　進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民在城市里購房落戶，要以放棄宅基地使用權(quán)為前提嗎？

　　答案是否定的。

　　《管理辦法》規(guī)定，允許進(jìn)城落戶的村民依法自愿有償退出宅基地，不得以退出宅基地使用權(quán)作為農(nóng)民進(jìn)城落戶的條件。

　　村民新增住宅用地應(yīng)當(dāng)充分利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。村民按照規(guī)劃另址建房的，應(yīng)當(dāng)按照承諾的時(shí)間無償退出原有宅基地。

　　退出的宅基地優(yōu)先用于保障本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地需求。

新密市曲梁鎮(zhèn)大樊莊村村景。

　　對于城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，和退休干部到農(nóng)村占地建房，《管理辦法》明確說“不”。

　　業(yè)內(nèi)專家指出，城鎮(zhèn)居民、退休干部都不具有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，在取得宅基地方面沒有法律依據(jù)。

　　鄭州大學(xué)管理學(xué)院院長助理、教授牛文濤說，農(nóng)村宅基地制度的變革和優(yōu)化，是農(nóng)民群體財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)和福利水平改善的重要基礎(chǔ)。

　　農(nóng)村宅基地是農(nóng)民群體生存的基礎(chǔ)保障，也是農(nóng)村“三塊地”中最為特殊的一塊。上面提到的兩個“不允許”，既是為了保護(hù)土地資源，也是保護(hù)農(nóng)民的根本權(quán)益。

　　要求丨自建房可申請不動產(chǎn)登記

　　隨著收入水平的提高，有些地方的農(nóng)村住宅，蓋到了四層甚至五層，看著很是氣派。

　　同時(shí)，由于建設(shè)的不規(guī)范，個別地方還出現(xiàn)了農(nóng)民自建房倒塌的事故。

　　《管理辦法》對宅基地面積和住房建設(shè)等方面做了明確的規(guī)定。

鄢陵縣張橋鎮(zhèn)和寨村閑置宅基地空房改為織布坊。 楊鑫陽/攝影

　　一戶村民只能擁有一處宅基地。各地應(yīng)當(dāng)以縣為單位根據(jù)實(shí)際情況制定標(biāo)準(zhǔn)。

　　村莊規(guī)劃中應(yīng)當(dāng)明確村民自建住房標(biāo)準(zhǔn)，原則上以不超過三層的低層住宅為主；

　　確需建設(shè)三層以上住房的，應(yīng)當(dāng)征得村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會同意。

　　在房屋安全方面，《管理辦法》規(guī)定，村民建設(shè)三層（不含）以上或有地下室的住房應(yīng)當(dāng)選擇具備資質(zhì)的施工單位。

　　村民自建住房完工后，應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府申請竣工驗(yàn)收。通過驗(yàn)收后，村民可持《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》《農(nóng)村宅基地和村民自建住房（規(guī)劃許可）驗(yàn)收意見表》以及其他規(guī)定的材料向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請不動產(chǎn)登記。

　　按照“誰擁有誰負(fù)責(zé)、誰使用誰負(fù)責(zé)”的要求，嚴(yán)格落實(shí)產(chǎn)權(quán)人和使用人的房屋安全主體責(zé)任。嚴(yán)禁違規(guī)變動房屋主體和承重結(jié)構(gòu)進(jìn)行裝飾裝修。

　　根據(jù)規(guī)定，將村民住房用作經(jīng)營、公共服務(wù)和人員密集場所的，應(yīng)當(dāng)確保房屋具備安全使用條件，符合所在行業(yè)領(lǐng)域法律法規(guī)規(guī)定，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)。（劉瑞朝）